近期在【银率】网专家问答栏目中关于商业
贷款转
公积金的问题多次出现，为了使大家对于这个问题有所了解，特举案例为大家进行讲解。
【案例】：
您好：
本人在２００７年用
商业贷款购房，最近听朋友说目前有些地区可以办理商业贷款转
公积金贷款，我想请问广州地区现在可以办理吗？等待您的回复。
据【银率】网调查核实，目前大部分地区还没有实现商业贷款转公积金贷款，其中也包括广州地区。对于为何不能够实现互转的原因，【银率】网认为：
将商业贷款改为公积金贷款，实际上是
商业银行与公积金中心的一种债权
转让行为，此时借款人与商业银行的债权债务关系转变为借款人与公积金中心的债权债务关系，因此借款人由向商业银行偿还贷款变为向公积金中心偿还贷款。商业贷款与公积金贷款其实是两种本质完全不同的贷款，二者之间在贷款的资金主体、对象、
利率、审核、担保等多方面存在差异（图一、图二），因此贷款一旦发放，债权的转让就存在诸多问题。比如贷款担保方式，借款人办理商业贷款时采用的担保方式为
抵押加开发商阶段性连带责任保证担保，而公积金贷款的担保方式一般是采用连带责任保证担保，两种贷款担保方式的不同使商业贷款与公积金贷款无法衔接。对于已设定抵押登记的贷款，抵押权人的变更还要看房地产主管部门能否进行操作。另外，商业贷款的额度一般较高，而
公积金贷款额度是有上限规定的，即使债权转让存在可操作性，由于受到公积金贷款额度上限的影响，商业贷款也未见得能全部转为公积金贷款。
| |
资金主体 |
贷款对象 |
担保方式 |
额度 |
| 公积金贷款 |
公积金管理中心 |
按照国家规定连续正常缴存公积金的借款人 |
连带责任保证担保 |
对于贷款额度有上限规定 |
| 商业贷款 |
银行 |
具有完全民事行为能力的自然人 |
抵押加开发商阶段性连带责任担保 |
无上限规定 |
图一 公积金贷款与商业贷款的区别
·商业贷款利率表：
基准利率
（单位：年利率%）
| |
6个月 |
1年 |
1-3年（含3年） |
3-5年（含5年） |
5-30年（含30年） |
| 基准利率 |
4.86 |
5.31 |
5.40 |
5.76 |
5.94 |
实际执行利率
（单位：年利率%）
| |
6个月 |
1年 |
1-3年（含3年） |
3-5年（含5年） |
5-30年（含30年） |
| 首套房 |
3.402 |
3.717 |
3.78 |
4.032 |
4.158 |
公积金贷款利率表
（单位：年利率%）
| 1-5年（含5年） |
5-30年（含30年） |
| 3.33 |
3.87 |
除了上面提到的差别外，商业贷款和公积金贷款最主要的区别是在此中间会出现一个
注销抵押和重新办理抵押的时间空隙，在此期间，由于抵押物"悬空"，操作
风险度比较大，如在此期间中房屋遭变卖、产权变更等。另外，还有就是商业贷款是银行的自营性贷款，银行要考虑到自身的
利息收益问题，如果将债权转让放开，势必会影响到银行的收益，所以还要看银行是否有将债权转让的意愿。
尽管商业贷款和公积金贷款之间在互换过程中存在着多种阻碍因素，但是也有少数地区已经实现了二者之间的互换。据【银率】网不完全统计：目前可以实现二者之间互换的城市有：上海、南京、长沙、沈阳、大连、郑州、重庆、武汉、温州、廊坊、石家庄、绍兴、杭州、宣城、贵阳、芜湖等地。以下为【银率】网对二者之间互换流程和相关注意事项的总结：
一.商业贷款转公积金贷款的条件
1.借款人在公积金贷款申请地工作，申请贷款时公积金处于正常缴存状态。
２.申请人或共同申请人所在单位按规定为借款人缴存住房公积金满６个月（含６个月）以上。
３.申请人具有稳定的
经济收入和偿还贷款能力。
４.申请人同意提供中心认可的贷款保证方式。
５.申请人及共同申请人（含配偶）除申请转公积金的贷款外没有尚未还清的贷款或其他债务。
６.商业贷款转公积金贷款涉及的《房屋所有权证》或《房屋预告登记证明》已办出，并能办理抵押登记手续。
７.商业贷款正常还款１年（含１年）以上，且无逾期还款记录。
８.
组合贷款不能申请商业贷款转公积金贷款。
９.商业贷款转公积金贷款只能申请纯公积金贷款。
二.贷款额度
申请人一方缴存住房公积金，贷款的最高限额为xx万元；双方缴存住房公积金，贷款的最高限额为xx万元；且贷款总额不得超过原商业贷款的剩余
本金。(xx表示贷款地区对贷款限额的规定)。
三.贷款期限和比例
房屋竣工使用年限为五年内的，贷款比例不高于转公积金贷款住房核准价的６０%，房屋竣工使用年限为五年以上、二十五年以内，贷款比例不高于核准价的５０%。房屋竣工使用年限在五年以上、二十五年以内,最长贷款期限为二十五年减房屋竣工使用年限, 房屋竣工使用年限超过二十五年（不含二十五年）的住房不再受理转公积金贷款。
贷款的最低期限为１年，最高期限为２０年且男性不得超过６０周岁、女性不得超过５５周岁。
具体额度计算公式为（以贷款地区的规定为准）：申请人及共同申请人月缴公积金的工资基数×０.６×１２个月×贷款年限。
四.所欠商业贷款清偿的处理方式
在办理商业贷款转公积金贷款的过程中，关键的问题是如何清偿之间商业银行所欠的贷款金额。对于这个问题通常情况下处理的方式有两种：1.申请人自筹资金清偿贷款。2.通过垫资
公司或担保公司实现所欠金额的清偿。
| |
优点 |
缺点 |
| 自筹资金 |
节省手续办理费用。 |
申请人有凑集资金提前还款的压力。 |
垫资公司
（或）担保公司 |
申请人无凑集资金提前还款的压力。 |
申请人需要按照资金使用的天数向垫资公司或担保公司支付一定比例的费用。 |
图三 解决欠款途径对比
五.商业贷款转公积金贷款的办理流程
按照解决欠款途径的不同，商业贷款转公积金贷款的流程分为二种，流程图如下：
1.自筹资金
2.垫资公司或担保公司
六.办理商业贷款转公积金贷款需要准备的资料
1.申请人及共同申请人身份证原件及复印件。
2.户口簿原件及复印件。
3.婚姻证明原件及复印件 (单身的需提供由户口所在地民政部门开具婚姻信息证明原件，有效期１个月)。
4.《房屋所有权证》原件及复印件，契税证原件及复印件。
5.原商业借款合同原件及复印件。
6.还清商业贷款证明原件及复印件（原件加盖银行业务专用章）。
7.商业贷款购买的房源为
二手房的，须提供原房屋评估报告原件。
8.商业贷款购买的房源为商品房的，须提供商品房买卖合同原件或经查档后的复印件。
9.房产有土地证的需提供国有土地证原件及复印件，如土地证未下发持土地局出具的土地证办理收据原件及复印件。
七.还款方式
一般情况下还款方式为
等额本金和
等额本息两种。
【银率】网建议:通过以上文字的介绍相信大家对于商业贷款转公积金贷款二者之间存在的问题有了一定的了解，但是还是要提醒大家在
实际的办理过程中，由于二者之间的操作存在着地区执行差异和操作流程复杂的因素，所以在实施之前一定要做好前期咨询的准备工作，以免徒劳无功。
（责任编辑：华明 邮箱地址：chinaeditors#bankrate.com 发邮件时请将前面“#”改为“@”）
